Par un arrêt en date du 30 septembre 2019 (n° 421889) le Conseil d’Etat est venu trancher une question qui était une source d’importantes fragilités pratiques dans le champ déjà très complexe de la mise en œuvre des projets de lotissement.
La question était celle du champ d’application du principe dit de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à un lotissement, prévu par l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme (CU).
L’article L. 442-12 prévoit en effet que le lotissement est protégé pendant 5 ans à compter de son achèvement de toute évolution du document d’urbanisme en ce qui concerne la délivrance des permis de construire dans son périmètre,
Il s’agit là d’une règle essentielle en ce qu’elle permet au promoteur du lotissement de se projeter suffisamment loin dans le temps pour garantir aux acquéreurs de lots une règle d’urbanisme applicable connue au moment de l’élaboration du projet, et ce quelles que soient les vicissitudes du document d’urbanisme applicable à la suite de l’achèvement du lotissement.
Cette cristallisation est donc un élément très fort de la stabilité de l’opération de lotissement et donc de sa viabilité, notamment économique.
Mais une difficulté surgit dans le cas où survenait une annulation de ce document d’urbanisme applicable.
Celle-ci entraîne en effet une modification de la règle d’urbanisme applicable sur ce lotissement, ce à raison de l’effet rétroactif de l’annulation juridictionnelle intervenue, qui fait disparaître la règle d’urbanisme en question dès son origine.
Certes, c’est alors la réglementation directement antérieurement applicable qui renaît, ce en application des dispositions de l’article L. 600-12 CU[1], mais le projet de lotissement n’a pas été conçu au regard et en prévision de l’application aux permis de construire à venir d’une règle d’urbanisme n’existant plus au moment de la délivrance du permis d’aménager ou de la non-opposition à la déclaration préalable.
Bien que cette question fût essentielle pour la sécurité juridique des opérations de lotissement, la jurisprudence n’avait jamais tranché clairement le point de savoir si la cristallisation de l’article L. 442-12, et donc la sécurité juridique de l’opération de lotissement, l’emportait sur l’annulation rétroactive source pour sa part d’insécurité juridique importante[2].
C’est aujourd’hui chose faite, mais malheureusement dans un sens défavorable à la sécurité juridique.
En effet, dans cet arrêt du Conseil d’Etat du 30 septembre 2019, les juges estiment que c’est bien l’annulation du PLU qui prime et que les règles d’urbanisme en vigueur au moment de l’achèvement du lotissement disparaissent au profit de celles directement antérieurement applicables remises en vigueur.
Le Conseil d’Etat fait donc le choix de l’effet de l’annulation sur la règle de la cristallisation, mettant ainsi à mal la sécurité juridiques des opérations de lotissement.
Heureusement, comme en anticipation de cette décision, la loi ELAN est intervenue en modifiant l’article L. 442-14 CU pour prévoir expressément que les règles d’urbanisme seraient dorénavant maintenues dans le lotissement[3].
La cristallisation est donc devenue prioritaire du fait de la loi, et la primauté de cette cristallisation s’applique pour tous les lotissements dont l’autorisation d’urbanisme aura été délivrée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN.
Mais il ne faut pas oublier qu’il existe deux limites importantes à cette cristallisation :
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- Tout d’abord, comme le précise l’article L. 442-12 du code de l’urbanisme, celle-ci l’emporte uniquement si l’annulation est prononcée pour un motif étranger aux règles applicables au lotissement, c’est-à-dire si l’annulation ne trouve pas son fondement dans l’illégalité propre de ces règles, mais par exemple dans un vice procédural attaché à l’élaboration du PLU.
- Ensuite, cette cristallisation ne s’applique qu’à compter de l’achèvement du lotissement pour un lotissement soumis à permis d’aménager[4], et non de la délivrance de l’autorisation sollicitée pour sa mise en œuvre, ce qui ouvre un moment toujours marqué par l’insécurité entre cette délivrance et l’achèvement dûment constaté[5].
Bref, le lotissement conserve quoiqu’il en soit encore des points d’insécurité juridique importants attachés à l’intervention d’un contentieux du document d’urbanisme qui lui a donné naissance.
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[1] Ancien L. 123-8 CU.
[2] Sauf à ce qu’elles soient déclarées elles aussi illégales.
[3] Loi ELAN du 23 novembre 2018, JORF n°0272 du 24 novembre 2018.
[4] Lorsque seule une déclaration préalable est requise, la cristallisation joue dès la décision de non-opposition à celle-ci.
[5] Notamment si des permis devaient être délivrés, comme cela est possible sous certaines conditions, avant cet achèvement du lotissement.